A partir de 2029, o RET deixa de cobrir PIS e Cofins e a carga tributária efetiva do setor sobe de 4% para cerca de 13,25%. O período até lá não é alívio. É o prazo para reorganizar a operação.
O mercado imobiliário movimentou R$ 292 bilhões em lançamentos em 2025, segundo a CBIC. Parte relevante desse volume foi precificada com base em um sistema tributário que, a partir de 2029, deixa de existir.
A sensação generalizada no setor é de alívio. A LC 227/2026 preservou o RET para incorporações afetadas até 31 de dezembro de 2028, mantendo a carga total em 4%. Parece que há tempo.
Não há.
A janela de 2026 a 2028 não é prorrogação do status quo. É o prazo que o setor tem para reorganizar precificação, contratos, processos fiscais e estrutura operacional antes de uma virada de regime que não tem volta. Quem usar esse período como zona de conforto chega a 2029 com a operação desconfigurada para um sistema que cobra eficiência e planejamento, exatamente o que o modelo anterior tornava desnecessário.
O que muda de verdade: IBS, CBS e o fim do RET como você conhece
A Reforma Tributária instituída pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025 substitui cinco tributos por um sistema de IVA Dual. Na prática, PIS, Cofins e IPI dão lugar à CBS (federal), enquanto ICMS e ISS são substituídos pelo IBS (estadual e municipal).
Para o mercado imobiliário, essa troca não é apenas de siglas. É uma mudança na lógica de tributação.
O RET não desaparece, mas encolhe
Hoje, incorporadoras com patrimônio de afetação recolhem IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em alíquota unificada de 4% sobre a receita mensal. Simples, previsível, operacionalmente leve.
A partir de 2029, esse modelo muda:
- O RET passa a cobrir apenas IRPJ e CSLL, com alíquota combinada de 1,92%
- IBS e CBS incidem separadamente, com alíquota nominal estimada em 13,25% (resultado da redução de 50% sobre a alíquota geral de 26,5%)
- Empreendimentos afetados até 31/12/2028 seguem com condições próximas ao RET atual
- Novos projetos a partir de 2029 entram integralmente no novo sistema
O salto de carga tributária efetiva, de 4% para ~13,25%, é o número que o setor precisa ter na cabeça ao precificar qualquer empreendimento lançado hoje.
O cronograma da transição
A mudança não acontece de uma vez. O período de convivência entre os dois regimes vai de 2026 a 2033:
| Período | O que acontece |
| 2026 | CBS (0,9%) e IBS (0,1%) entram em vigor em caráter de teste; tributos atuais seguem sendo recolhidos |
| 2027 | Extinção do PIS/Pasep e da Cofins |
| 2028 | Último ano com RET preservado para novas incorporações |
| 2029 | Novos projetos entram integralmente no IBS/CBS |
| 2033 | Conclusão da transição para o novo sistema |
Dois sistemas tributários operando em paralelo por sete anos. Isso não é detalhe contábil. É carga operacional real sobre equipes fiscais, ERPs e processos que hoje não foram desenhados para isso.
Os três impactos que chegam antes de 2029
A maioria das análises foca no impacto de 2029 em diante. O problema é que a operação já está sendo afetada agora. Há três pontos que exigem atenção imediata.
1. Fluxo de caixa descasado
No modelo de IVA, a tributação sobre vendas ocorre no momento do recebimento das parcelas, independentemente do andamento da obra. Uma incorporadora pode recolher IBS e CBS sobre receitas de lançamento enquanto os custos de construção ainda não foram incorridos e os créditos tributários correspondentes, portanto, ainda não existem.
A legislação prevê mecanismos de ressarcimento. Mas os prazos podem chegar a 180 dias.
Para projetos vendidos na planta, isso significa descasamento financeiro real entre entrada de receita tributada e geração de crédito. O fluxo de caixa de empreendimentos lançados agora precisa modelar esse gap.
2. Erros fiscais que já custam hoje
Desde janeiro de 2026, as notas fiscais precisam destacar CBS e IBS conforme as Notas Técnicas da Receita Federal. Os campos ainda são parcialmente opcionais nesta fase de teste, mas os dados informados têm validade jurídica.
Notas com preenchimento incorreto já podem ser rejeitadas na transmissão. Erros de cadastro de NCM, falhas de parametrização e inconsistências fiscais afetam a rotina operacional antes mesmo da exigência plena dos tributos.
O risco não é multa agora. É acumular passivo fiscal e inconsistência de dados que vão comprometer a apuração quando a cobrança efetiva começar.
3. Controle de fornecedores mais exigente
A não cumulatividade do IVA permite aproveitar créditos dos tributos pagos nas etapas anteriores da cadeia. Mas isso só funciona se os fornecedores também estiverem recolhendo corretamente.
Incorporadoras e construtoras precisarão revisar contratos e adotar mecanismos de controle tributário sobre seus fornecedores. Quem não fizer isso perde crédito que é seu por direito, e não tem como recuperar depois de forma simples.
“O maior risco agora não é o aumento de carga, mas a falta de preparo operacional”, afirma Rute Endo, especialista em direito imobiliário e tributário.
O que reorganizar na operação agora
Diante desses três pontos, quatro frentes não podem esperar.
Precificação com duplo cenário tributário
Empreendimentos lançados entre 2026 e 2028 vão conviver com dois regimes ao longo do ciclo de vendas. O projeto entra com RET, mas pode ter parcelas recebidas já sob o novo sistema. A modelagem de preço que ignora essa transição cria risco de margem nos últimos anos do ciclo, quando a receita ainda entra mas a proteção do RET já não cobre.
Revisão de contratos com fornecedores
No IVA, o crédito tributário só existe se a cadeia inteira recolher corretamente. Contratos que não preveem obrigações fiscais do fornecedor deixam a incorporadora exposta a perda de crédito sem mecanismo de ressarcimento. Esse ajuste precisa acontecer antes que os volumes do próximo ciclo de obra sejam contratados.
Parametrização do sistema de gestão
Desde 2026, a apuração paralela de dois regimes tributários é obrigatória. O ERP ou sistema de gestão precisa estar parametrizado para emitir NF-e com os campos de CBS e IBS corretamente preenchidos e apurar os dois sistemas simultaneamente. Quem opera com planilha ou sistema não integrado não tem como fazer isso com confiabilidade, e vai descobrir o problema na hora da apuração.
Capacitação das equipes fiscal e comercial
Dois times vão sentir a mudança de forma diferente. O comercial vai precisar explicar impacto tributário para compradores, algo que nunca fez. O fiscal vai operar dois regimes em paralelo por anos. Treinamento não é detalhe de RH nesse contexto. É pré-requisito operacional.
Ponto de atenção: a LC 214/2025 estabelece que quem vender mais de três imóveis em um ano (adquiridos há menos de cinco anos) ou construir e vender mais de um imóvel no mesmo período passa a ser tratado como contribuinte regular do IVA. Investidores pessoas físicas que operam em volume podem ser enquadrados como contribuintes sem perceber.
Operação estruturada é o que separa quem passa pela transição de quem trava nela
A reforma tributária não é um problema contábil. É um problema de operação.
Precificação errada em 2027 vira margem perdida em 2030. Crédito tributário não aproveitado em 2028 não volta. Nota fiscal com campo incorreto hoje é inconsistência de base que vai dificultar a apuração quando a cobrança efetiva começar.
O setor que opera com dado confiável, fluxo integrado e visibilidade real sobre cada empreendimento tem condição de modelar cenários, ajustar contratos e atravessar a transição sem surpresa. O setor que ainda depende de planilha e sistema fragmentado vai descobrir o problema quando não houver mais tempo de corrigir.
A Dommus foi construída para dar ao gestor imobiliário controle operacional de ponta a ponta, do primeiro lead ao pós-venda. Se você quer estruturar sua operação com base única de dados antes que a transição tributária exija isso de você, fale com a gente.
